6.2.5
Řízení o povolení vkladu práva do katastru
JUDr. Pavel Kotrady
S účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, došlo k zásadní změně i v předpisech na úseku správy katastru nemovitostí. A jedinou zásadní změnou vyplývající z nového občanského zákoníku rozhodně není jen znovunastolení zásady superficies solo cedit (v překladu "povrch ustupuje pozemku"), podle níž obecně platí, že všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Nově totiž bude v řízení o povolení vkladu rozhodováno nejen o dříve vkladových listinách, ale také o drtivé většině dříve záznamových listin. Z hlediska pramenů práva byly zrušeny zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Oba byly nahrazeny novým katastrálním zákonem č. 256/2013 Sb. Ten upravuje mnohé právní otázky jinak, než tomu bylo dosud, přičemž nejde jen o zanedbatelné změny.
NahoruPojem katastru nemovitostí a právní úprava správy katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených tímto zákonem, zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Je také zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické, a je také zdrojem informací pro tvorbu dalších informačních systémů sloužících k účelům uvedeným výše.
Právní úprava katastru nemovitostí je obsažena (přímo či nepřímo) zejména v následujících právních předpisech:
-
zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon, KTZ), dále jen "katastrální zákon",
-
vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), dále jen "katastrální vyhláška",
-
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen "NOZ",
-
zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen "SŘ",
-
zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů,
-
zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění pozdějších předpisů,
-
vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí,
-
vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu,
-
jednací řád katastrálního úřadu č. 10162/2014-22, dále jen "jednací řád".
Předmět evidence katastru
V katastru se evidují:
-
pozemky, a to v podobě parcel,
-
budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
-
budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
-
jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
-
jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
-
právo stavby,
-
nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.
Podle § 506 odst. 1 NOZ platí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Nově tedy budovy, které jsou součástí pozemku, nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí. Nelze ovšem zapomínat na přechodné ustanovení občanského zákoníku (§ 3055 odst. 1), podle nějž stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Pokud tedy např. byl ke dni 1. 1. 2014 rodinný dům ve výlučném vlastnictví manžela, ale pozemek, na němž je postaven, byl ve společném jmění manželů, zůstává i nadále předmětný rodinný dům samostatně evidován v katastru. Na takové případy pamatuje i přechodné ustanovení vtělené do § 63 KTZ.
NahoruVztah správního řádu a katastrálního zákona
Správní řád je zákonem, který upravuje postup orgánů moci výkonné, orgánů územních samosprávných celků a jiných orgánů, právnických a fyzických osob, pokud vykonávají působnost v oblasti veřejné správy. Správního řádu nebo jeho jednotlivých ustanovení se použije, nestanoví-li zvláštní zákon jiný postup.
V praxi některé oblasti veřejné správy:
-
nemají zakotvenu vlastní úpravu správního procesu pro řízení na daném úseku veřejné správy a plně se řídí úpravou danou správním řádem,
-
mají zakotvena jen některá speciální ustanovení a ve zbytku používají obecný předpis, jímž je správní řád,
-
mají svoji vlastní úpravu správního procesu a správním řádem se vůbec neřídí.
V případě katastru nemovitostí se jedná o druhý případ, neboť předpisy na úseku správy katastru nemovitostí upravují některá ustanovení o řízení odlišně od správního řádu. Ve vztahu ke katastrálnímu zákonu, který upravuje řízení o povolení vkladu, se tedy správního řádu použije subsidiárně, neboť vztah obou těchto předpisů je dán ustanoveními § 1 odst. 2 SŘ a § 180 odst. 1 SŘ. Správní orgány na úseku správy katastru nemovitostí musejí mít na paměti také ustanovení § 177 odst. 1 SŘ, které stanoví, že základní zásady činnosti správních orgánů uvedené v § 2 až § 8 SŘ se použijí při výkonu veřejné správy i v případech, kdy zvláštní zákon stanoví, že se správní řád nepoužije, ale sám úpravu odpovídající těmto zásadám neobsahuje.
NahoruVěcná příslušnost orgánů na úseku správy katastru nemovitostí
Ústředním správním úřadem správy zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky je Český úřad zeměměřický a katastrální, který sídlí v Praze. Dále je ze zákona zřízen Zeměměřický úřad, který je jiným správním úřadem zeměměřictví s celostátní působností. Zákon zřizuje i zeměměřické a katastrální inspektoráty a katastrální úřady jako jiné správní úřady pro zeměměřictví a katastr nemovitostí České republiky. Jsou to právě katastrální úřady, které vykonávají státní správu katastru nemovitostí České republiky. Každý katastrální úřad má svá katastrální pracoviště, která jsou jeho vnitřními organizačními jednotkami a která jsou příslušná k provedení konkrétního řízení o povolení vkladu. Seznam katastrálních pracovišť, jejich názvy, sídla a územní obvody, v nichž vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu, zveřejňuje Český úřad zeměměřický a katastrální sdělením ve Sbírce zákonů (naposledy se tak stalo sdělením vyhlášeným pod č. 368/2013 Sb.).
Správní řád se vztahuje v případě:
-
Českého úřadu zeměměřického a katastrálního na rozhodování v případě pochybností, zda jde o výkon zeměměřických činností, na rozhodování o odvoláních proti rozhodnutím Zeměměřického úřadu a zeměměřických a katastrálních inspektorátů a na udělování a odnímání úředních oprávnění.
-
Zeměměřických a katastrálních inspektorátů na rozhodování o odvoláních proti rozhodnutím katastrálních úřadů a na rozhodování v případě porušení pořádku na úseku zeměměřictví podle zákona o zeměměřictví.
-
Katastrálních úřadů na výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky (tedy mj. rozhodování o povolení vkladu), na rozhodování o porušení pořádku na úseku správy katastru nemovitostí České republiky podle katastrálního zákona a na schvalování změny hranic katastrálních území.
NahoruMístní příslušnost katastrálních úřadů a pracovišť
Územní obvod katastrálního úřadu vyplývá z územní působnosti stanovené přílohou 2 zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. Územní obvod katastrálního pracoviště vyplývá ze sdělení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Místní příslušnost katastrálního úřadu nebo katastrálního pracoviště je dána § 11 odst. 1 písm. b) SŘ, který stanoví místní příslušnost místem, kde se nachází nemovitost, které se má navrhovaný zápis týkat. Podání učiněné u katastrálního pracoviště místně nepříslušného katastrálního úřadu, na které se bude vztahovat postup podle správního řádu, zejména části druhé, čtvrté nebo sedmé, postoupí katastrální úřad usnesením (které se pouze poznamenává do spisu) podle § 12 SŘ příslušnému katastrálnímu úřadu. Jde-li tedy účastníkům o zachování dne podání návrhu na vklad, ovšem nejsou s to návrh doručit místně příslušnému katastrálnímu úřadu, měli by raději návrh na vklad podat k místně příslušnému katastrálnímu pracovišti místně příslušného katastrálního úřadu elektronickou formou.
Návrh na vklad lze podat i u místně nepříslušného katastrálního pracoviště, jinak místně příslušného katastrálního úřadu, leč takový postup účastníkům nelze též doporučit, je-li jejich zájmem rychlé rozhodnutí o povolení vkladu, neboť řízení o povolení vkladu se tím o několik dnů prodlouží, byť v tomto případě je zachován den podání návrhu na vklad.
NahoruMístní příslušnost ve zvláštních případech
Je-li katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad, který se týká jak nemovitostí v obvodu jeho územní působnosti, tak nemovitostí v obvodu územní působnosti dalších katastrálních úřadů, katastrální úřad posoudí, zda je vklad navrhován na základě neoddělitelného právního jednání. Je-li právní jednání, na základě kterého je navrhován vklad, neoddělitelné, vede se o tomto návrhu jediné správní řízení. K vedení řízení o povolení vkladu, jehož předmětem je vklad na základě neoddělitelného právního jednání týkajícího se nemovitostí evidovaných v obvodu více katastrálních úřadů, je příslušný ten z nich, kterému byl návrh na vklad doručen dříve. Katastrální úřad, kterému byl návrh na vklad doručen později, řízení zastaví. Je-li návrh podle tohoto odstavce doručen dvěma nebo více dotčeným katastrálním úřadům ve stejný okamžik a nedohodnou-li se jinak, určí místní příslušnost usnesením nejblíže společně nadřízený správní orgán.
Je-li katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad, který se týká jak nemovitostí v obvodu jeho územní působnosti, tak nemovitostí v obvodu územní působnosti dalších katastrálních úřadů, přičemž vklad je navrhován na základě oddělitelného právního jednání, vede katastrální úřad řízení pouze na základě té části návrhu na vklad, která se týká nemovitostí v obvodu jeho územní působnosti. Ve zbytku návrh postoupí místně příslušnému katastrálnímu úřadu.
Je-li katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad, který se týká pouze nemovitostí v obvodu jeho územní působnosti, avšak je doložen vkladovou listinou, která se týká i nemovitostí v územním obvodu dalších katastrálních úřadů, katastrální úřad posoudí, zda je vklad navrhován na základě neoddělitelného právního jednání. Jsou-li na základě neoddělitelného právního jednání podány návrhy na vklad jednotlivým katastrálním úřadům pouze v rozsahu jejich místní působnosti, vedou katastrální úřady samostatná řízení v součinnosti takovým způsobem, aby výsledek jednotlivých řízení byl shodný (např. ve všech případech došlo k povolení nebo zamítnutí návrhu na vklad). Jsou-li na základě neoddělitelného právního jednání podány návrhy na vklad jednotlivým katastrálním úřadům pouze v rozsahu jejich místní působnosti, přičemž podané návrhy společně nepokrývají celý rozsah vkladové listiny, katastrální úřady tyto návrhy na vklad zamítnou.
NahoruDruhy a účinky zápisů práv do katastru
Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě (pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem):
-
vkladem, pokud jde o věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht,
-
záznamem, pokud jde o práva odvozená od vlastnického práva (např. příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu nebo majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření),
-
poznámkou, pokud jde o významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných (např. poznámka o exekučním příkazu ke správě nemovitosti a k prodeji nemovitosti nebo o usnesení o nařízení předběžného opatření).
Dojde-li katastrálnímu úřadu návrh nebo jiná listina pro zápis práv do katastru, vyznačí u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou. Každý má právo nahlédnout do přehledu doručených návrhů nebo listin. Pořadí zápisů práv do katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu. Na postup katastrálního úřadu při zápisech práv do katastru se použije přiměřeně § 145 SŘ, vyjma odstavce 2 vět třetí a čtvrté.
Zápis do katastru má konstitutivní (právotvorné) účinky v případech, kdy občanský zákoník nebo jiný právní předpis stanoví, že právo k nemovitostem podléhajícím evidenci ve veřejném seznamu vzniká, mění se nebo zaniká zápisem do tohoto seznamu. V praxi tedy k právnímu jednání - smlouvě, která představuje tzv. titulus, musí přistoupit i tzv. modus, tj. právě zápis (vklad) do katastru nemovitostí. U deklaratorních zápisů naopak právo k nemovitostem podléhajícím evidenci ve veřejném seznamu vzniká, mění se nebo zaniká již samotným právním jednáním - smlouvou.
Všechny zápisy bez rozdílu mají i další účinky, které zákon se zápisy do katastru spojuje. Jde o zajištění pořadí zápisů, ale také o veřejnou publicitu, která je se zápisem do katastru nemovitostí spojena. Pozitivní stránka veřejné publicity znamená, že je-li něco publikováno v katastru, má se za to, že to také skutečně existuje. Negativní stránka veřejné publicity znamená, že pokud nějaká skutečnost v katastru publikována není, má se za to, že neexistuje. Publikovanému stavu je v souladu s touto zásadou také poskytnuta ochrana daná § 984 a násl. NOZ, který upřednostňuje publikovaný stav před stavem nepublikovaným a chrání dobrou víru nabyvatelů práv.
NahoruZápis vkladem
K tomu, aby vůbec mohlo ke vkladu dojít, je nutné, aby existovalo právní jednání - listina, na jejímž základě bude vklad práva do katastru nemovitostí proveden, nebo rozhodnutí nebo potvrzení soudu nebo soudního exekutora o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. Vklad lze ale provést jen na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení.
Právní účinky zápisu (vkladu) přitom nastávají (zpětně) k okamžiku, kdy návrh na zápis (vklad) došel příslušnému katastrálnímu úřadu.
Samotnému rozhodnutí katastrálního úřadu musí předcházet řízení, v němž má být o vkladu rozhodnuto. V řízení o povolení vkladu se jedná o správní řízení, což vyplývá z § 9 SŘ, podle nějž je správním řízením postup správního orgánu, jehož účelem je vydání rozhodnutí, jímž se v určité věci zakládají, mění nebo ruší práva anebo povinnosti jmenovitě určené osoby nebo jímž se v určité věci prohlašuje, že taková osoba práva nebo povinnosti má anebo nemá. V žádném případě však katastrální úřady nerozhodují o právech jako takových. Rozhodují toliko o povolení vkladu nebo výmazu vkladu práva do katastru.
Jak již bylo uvedeno výše, na řízení o povolení vkladu se vztahuje správní řád, pokud katastrální zákon nestanoví jinak. V této souvislosti je vhodné připomenout, že provádění zápisů do katastru nemovitostí svěřil zákonodárce, v souladu s ustanovením § 7 odst. 1 OSŘ ve spojení s ustanovením § 5 písm. a) zákona č. 359/1992 (o zeměměřických a katastrálních orgánech), katastrálním úřadům a nikoliv soudům. Obecnému soudu tedy nepřísluší (bez zákonného zmocnění) jinému orgánu státní moci ukládat, aby tento postupoval či jednal určitým způsobem. Soud tak není oprávněn katastrálnímu úřadu nařídit, aby rozhodl v řízení o povolení vkladu, stejně jako nemůže katastrálnímu úřadu zakázat rozhodnout v řízení o povolení vkladu (např. z usnesení Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 22 Cdo 2688/99 ze dne 26. 3. 2001 vyplývá, že u soudu nelze úspěšně uplatňovat, aby katastrálnímu úřadu bylo uloženo provedení zápisu do katastru).
Vkladem, který lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení, se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence následujících práv:
-
vlastnické právo (zápis má konstitutivní účinky podle § 1105 NOZ),
-
právo stavby (zápis má konstitutivní účinky podle § 1243 odst. 2 NOZ),
-
věcné břemeno (zápis má konstitutivní účinky podle § 1262 odst. 1, resp. § 1305 NOZ),
-
zástavní právo (zápis má konstitutivní účinky podle § 1316 NOZ),
-
budoucí zástavní právo (zápis má konstitutivní účinky podle § 1341 odst. 2 NOZ),
-
podzástavní právo (zápis má konstitutivní účinky podle § 1394 NOZ),
-
předkupní právo (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
budoucí výměnek (zápis má konstitutivní účinky podle § 1305 NOZ),
-
přídatné spoluvlastnictví (zápis má deklaratorní účinky),
-
správa svěřenského fondu (zápis má deklaratorní účinky),
-
výhrada vlastnického práva (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
výhrada práva zpětné koupě (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
výhrada práva zpětného prodeje (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
zákaz zcizení nebo zatížení (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
výhrada práva lepšího kupce (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
ujednání o koupi na zkoušku (zápis má konstitutivní účinky podle § 2128 odst. 2 NOZ),
-
nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka (zápis má deklaratorní účinky),
-
pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka (zápis má deklaratorní účinky),
-
vzdání se práva na náhradu škody na pozemku (zápis má deklaratorní účinky).
Vkladem se do katastru také zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám.
NahoruSpeciální úprava řízení o povolení vkladu
Katastrální zákon neobsahuje mnoho ustanovení, které by rozdílně od správního řádu upravovaly postup správního orgánu (zde katastrálního úřadu) v řízení o povolení vkladu. Zásadním odlišením řízení o povolení vkladu od obecné úpravy ve správním řádu je, že zahájení řízení o povolení vkladu na podkladě právního jednání - soukromoprávní listiny je plně v dispozici účastníků řízení a může být zahájeno toliko na návrh účastníků, nikoliv z moci úřední. Druhou zásadní výjimkou je okruh účastníků řízení o povolení vkladu, jimiž jsou pouze ti, jejichž právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje a ti, jejichž právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Katastrální zákon dále stanoví, jaké náležitosti musí obsahovat návrh na vklad do katastru nemovitostí, stejně jako stanoví, co je přílohou návrhu na vklad, a že tento musí být podán na stanoveném formuláři. Zčásti odlišně od správního řádu katastrální zákon upravuje též informování účastníků o zahájení řízení. V neposlední řadě katastrální zákon odlišně upravuje zpětvzetí návrhu, formu rozhodnutí a opravné prostředky proti rozhodnutí o povolení vkladu či zamítnutí vkladu.
NahoruDispozitivnost řízení o povolení vkladu
Zahájení řízení toliko na návrh účastníků vymezuje katastrální zákon. Řízení o povolení vkladu na podkladě právního jednání - soukromoprávní listiny tak může být zahájeno jen na návrh, byť i jen jednoho z účastníků řízení. V případě kupní smlouvy tak může např. dojít k zahájení řízení jen na návrh kupujícího, a to i bez vědomí prodávajícího.
Řízení o povolení vkladu na podkladě veřejné listiny je zahájeno tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem.
NahoruÚčastníci řízení o povolení vkladu
Katastrální zákon v § 13 KTZ určuje okruh účastníků řízení o povolení vkladu, jimž jsou ti, jejichž právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ti, jejichž právo zaniká, mění se nebo se omezuje. V řízení o povolení vkladu tedy nelze postupovat podle ustanovení § 27 odst. 1 písm. a) SŘ, podle něhož jsou v řízení o žádosti účastníky řízení žadatel a další dotčené osoby, na které se pro společenství práv nebo povinností s žadatelem musí vztahovat rozhodnutí správního orgánu.
NahoruNáležitosti návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu je v praxi zkráceně nazýván návrh na vklad. Ten je nutné podat na stanoveném formuláři, jehož vzor je přílohou vyhlášky č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu musí obsahovat:
-
označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
-
označení účastníků řízení o povolení vkladu, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno,
-
označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru, nebo z něj mají být vymazána,
-
podpis navrhovatele.
Zákon nestanoví, že by podpisy navrhovatelů na návrhu na vklad musely být úředně ověřeny, a v praxi se tedy ověření podpisů nevyžaduje.
NahoruOznačení účastníků
Nejmenší problém činí označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen (např. Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí). V případě označení účastníků řízení je nutné v návrhu uvádět u fyzických osob i jejich rodné číslo. Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, ve znění pozdějších předpisů, v § 13c odst. 1 písm. a) stanoví, že správní úřady jsou oprávněny využívat rodná čísla v rámci jejich zákonem stanovené působnosti. Proto není požadavek na uvádění rodného čísla účastníků – fyzických osob na návrhu na vklad v rozporu se zákonem. Využívat rodná čísla mohou správní úřady v těchto případech i bez souhlasu nositele rodného čísla. Při zápisu fyzických osob do katastru nemovitostí se ověřuje správnost jména, příjmení a rodného čísla v centrální evidenci obyvatel. Toto ověřování probíhá automaticky a jeho cílem je, aby údaje vedené v katastru nemovitostí byly v souladu se skutečným stavem vedeným v centrální evidenci obyvatel. Pokud jde o označování podnikajících fyzických osob, tyto musí být na návrhu, ale i v samotném právním jednání označeny svým jménem, příjmením, trvalým bydlištěm a rodným číslem, nikoliv jménem, příjmením a odlišujícím dodatkem, sídlem a identifikačním číslem.
NahoruOznačení práv a nemovitostí
V návrhu na vklad by mělo být jednoznačně určeno, jaké právo je navrhováno k zápisu. Zároveň, aby bylo toto právo určeno i co do předmětu nezaměnitelným, a tedy určitým způsobem, je nutné v návrhu uvést, ke kterým nemovitostem se navrhuje vklad práva do katastru. Katastrální úřad je návrhem na vklad zcela vázán a nemůže rozhodnout o povolení více práv, popř. k více nemovitostem, než jak je uvedeno v návrhu na vklad. V listinách pro zápis práv do katastru musí proto být nemovitosti označeny údaji katastru, a to:
-
pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,
-
pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,
-
budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
-
budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
-
jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
-
rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
-
právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
-
nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.
NahoruZměny v návrhu na vklad
Rozšíření návrhu na vklad v případě, kdy je navrhován vklad jen některých práv, popř. jen k některým nemovitostem, jež jsou předmětem právního jednání, přestože vůle žadatelů byla navrhnout ke vkladu všechna práva ke všem nemovitostem, leč pouhým omylem se tak nestalo, není možné. Katastrální úřad je totiž návrhem na vklad zcela vázán a nadto posuzuje skutečnosti rozhodné pro povolení vkladu ke dni podání návrhu na vklad. Protože zákon o zápisech se dnem podání návrhu na vklad spojuje právní účinky nabytí práv, o kterých se v řízení o povolení vkladu rozhoduje, musí být již v den podání návrhu na vklad zřejmé, kterých práv a nemovitostí se dané řízení bude týkat.
Jestliže se však v návrhu vyskytne zřejmá nesprávnost, popř. chyba v psaní, bylo by přepjatým právním formalismem, pokud by katastrální úřad neumožnil takovou chybu v návrhu na vklad opravit. O takovou chybu se jedná především v případě různých číselných přesmyček, ať již v označení parcel, popř. v označení účastníků (nejčastěji v rodném čísle). Oprava návrhu na vklad v tomto případě může být provedena, je však nutné, aby takovou opravu odsouhlasili všichni žadatelé, např. svým podpisem přímo na návrhu na vklad.
Na rozdíl od rozšíření návrhu na vklad je zúžení návrhu na vklad možné. Jestliže všichni navrhovatelé za souhlasu ostatních účastníků řízení vezmou zpět návrh ohledně některých práv, popř. k některým nemovitostem, katastrální úřad v uvedeném rozsahu řízení zastaví a následně bude rozhodovat pouze o povolení vkladu ke zbylým právům a nemovitostem. Jestliže je možné v návrhu na vklad opravit chyby v psaní a jiné zřejmé nesprávnosti, a případně do něj i doplnit některé v něm chybějící údaje, není to možné, pokud jde o samu listinu, na základě které má být zapsáno právo do katastru. Podle ustálené judikatury a názoru právní teorie a praxe není možné do listiny po podání návrhu na vklad jakkoliv zasahovat, něco v ní upravovat, popř. doplňovat, neboť jestliže se podmínky pro povolení vkladu posuzují ke dni podání návrhu na vklad, a následně by jiný den bylo do smlouvy jakýmkoliv způsobem zasaženo, jednalo by se o listinu jinou, než na základě které byl navrhován vklad do katastru.
NahoruPřílohy návrhu na vklad
Přílohou návrhu na vklad je podle § 15 odst. 1 KTZ:
-
listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru (dále jen "vkladová listina"),
-
plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník řízení o povolení vkladu zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen,
-
výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení o povolení vkladu právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce; výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou,
-
další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka řízení o povolení vkladu.
Není-li k návrhu přiložena vkladová listina, k podanému návrhu se nepřihlíží. O tom, že se k návrhu nepřihlíží, vyrozumí katastrální úřad navrhovatele.
Nejsou-li v rozhodnutí nebo potvrzení soudu nebo soudního exekutora o právu, které se do katastru zapisuje vkladem, uvedeny všechny údaje, které mají být vkladem zapsány do katastru, vyzve katastrální úřad účastníky řízení k jejich doplnění. Nedoplní-li je účastníci řízení ve lhůtě do 14ti dnů od doručení výzvy, katastrální úřad řízení o povolení vkladu zastaví.
Tyto přílohy však nejsou jedinými podklady, na základě kterých by katastrální úřad měl v řízení o povolení vkladu rozhodovat. Mezi další může patřit např. souhlas vlastníka nemovitosti ke zřízení budoucího zástavního práva nebo souhlas vlastníka nemovitosti se zápisem nájmu nebo pachtu, pokud jeho zápis navrhne nájemce nebo pachtýř.
Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Geometrický plán se považuje za součást listiny, nikoliv za přílohu návrhu na vklad.
Ustanovení § 6 odst. 2 SŘ stanoví, že správní orgán postupuje tak, aby nikomu nevznikaly zbytečné náklady, a dotčené osoby co možná nejméně zatěžuje, když podklady od dotčené osoby vyžaduje jen tehdy, stanoví-li tak právní předpis. V řízení o povolení vkladu stanoví účastníkům povinnost doložit katastrálnímu úřadu příslušné podklady pouze § 15 odst. 1 KTZ. Pokud jde o další podklady pro rozhodnutí, měl by se katastrální úřad řídit ustanovením správního řádu a podklady nevyžadovat po účastnících, ale měl by si je opatřit sám. V některých případech to však vůbec bez součinnosti účastníků není možné. V jiných případech by to pro účastníky znamenalo podstatné prodloužení řízení o povolení vkladu. Nepředloží-li totiž sami účastníci např. rozhodnutí nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků, je potom na katastrálním úřadu, aby v souladu s § 8 odst. 2 SŘ požádal správní úřad (příslušný k vydání rozhodnutí, souhlasu nebo jiného opatření) v rámci součinnosti o informace a údaje potřebné k rozhodnutí ve věci. Tento postup odpovídá plně vzájemné spolupráci v rámci dobré správy, ale znamená zcela nepochybně prodloužení samotného řízení o povolení vkladu. Vzhledem k výše uvedenému nelze než účastníkům řízení doporučit, aby předkládali potřebné souhlasy sami, a to nejlépe již při podání návrhu na vklad, neboť jen tak lze předejít zbytečnému prodloužení řízení o povolení vkladu.
NahoruListina, na základě které má být zapsáno právo do katastru
Nezbytnou přílohou je listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru. Tato může být předložena i v úředně ověřené kopii. Postačí její předložení v jednom vyhotovení. Listina zůstává po dobu řízení o povolení vkladu součástí spisu a po zaslání vyrozumění o provedení vkladu je z něj vyjmuta a vložena do sbírky listin.
Obsah této listiny musí odůvodňovat navrhovaný vklad. Listina tak musí zakládat, měnit nebo rušit právo zapisované do katastru nebo vznik, změnu, zánik nebo promlčení takového práva potvrzovat nebo osvědčovat. Tyto skutečnosti musí vyplývat přímo z jejího obsahu. Vkladovou listinou jsou také rozhodnutí nebo potvrzení orgánů veřejné moci, jimiž se zakládá, mění, ruší zapisované právo, nebo kterými se deklaruje existence, změna, zánik nebo promlčení takového práva.
Vkladovou listinou jsou i všechny další listiny, pokud zákon stanoví, že se na jejich základě zapisuje do katastru vznik, změna, zánik nebo promlčení práva. Jde zejména o souhlasné prohlášení, které je upraveno v § 66 odst. 1 písm. a) a odst. 2 vyhlášky č. 357/2013 Sb. (katastrální vyhlášky), a které je využitelné ve všech případech, kdy zákon podmiňuje vznik, změnu, zánik nebo promlčení práva tím, že nastanou právní skutečnosti stanovené zákonem, a přitom jedné straně souhlasného prohlášení zapisované právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje a druhé zároveň zaniká, mění se nebo se omezuje. Není totiž nutné rozhodnutí soudu tam, kde je dohody mezi účastníky, neboť z nového občanského zákoníku nyní jednoznačně vyplývá, že narovnáním lze řešit i sporná nebo pochybná věcná práva. Souhlasné prohlášení se tak uplatní při řešení důsledků odstoupení od smlouvy, vydržení, splnění odkládací nebo rozvazovací podmínky, zpětvzetí daru apod. Podobně je upraveno i potvrzení o zániku práva v § 66 odst. 1 písm. b) a odst. 3 katastrální vyhlášky (např. pro zánik služebnosti).
NahoruZastoupení v řízení o povolení vkladu
V souladu s § 33 odst. 1 SŘ si účastník řízení může zvolit zmocněnce, který jej bude ve správním řízení zastupovat. Zmocnění k zastoupení se prokazuje písemnou plnou mocí. Zmocnění může být účastníkem zmocněnci uděleno pro celé řízení, k určitému jednání, skupině jednání nebo pro určitou část řízení, nebo může jít o tzv. prezidiální plnou moc, která je plnou mocí pro neurčitý počet řízení s určitým předmětem, jež budou zahájena v určené době nebo bez omezení v budoucnu. Podpis na této plné moci musí být vždy úředně ověřen a plná moc musí být do zahájení řízení uložena u věcně příslušného správního orgánu. V ostatních případech se u plných mocí ověření podpisu nevyžaduje. V řízení o povolení vkladu postačí doložit procesní plnou moc v jediném vyhotovení.
Je-li přímo v právním jednání uvedeno, že návrh na vklad bude podán jedním z účastníků, nejedná se o plnou moc ve smyslu správního řádu.
Přestože bude účastník řízení o povolení vkladu v tomto zastoupen, bude mu, pokud jeho práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují, také doručeno vyrozumění o provedeném vkladu, což má zajistit větší ochranu vlastníků nemovitostí před podvodnými jednáními třetích osob.
NahoruHmotněprávní plná moc
Zatím byla zmíněna pouze procesní plná moc. V řízení o povolení vkladu se lze ale také setkat s plnou mocí hmotněprávní. Taková plná moc musí mít v případě řízení o povolení vkladu vždy písemnou formu, neboť právní jednání, k němuž účastník zmocněnce zmocňuje, musí mít ze zákona písemnou formu. Hmotněprávní plná moc musí být jako jedna z příloh připojena k návrhu na vklad. Doložit dodatečně plnou moc lze pouze v případě, že je z právního jednání zřejmé, že jej za účastníka uzavřel jeho zmocněnec. Není-li to ze smlouvy zřejmé, musí být hmotněprávní plná moc nedílnou součástí smlouvy nejpozději v okamžiku podání návrhu na vklad. Jak uvádí Nejvyšší soud, je tomu tak proto, že za těchto okolností plná moc není pouze osvědčením o právu zmocněnce zastupovat zmocnitele ve vymezeném rozsahu, ale je především součástí smlouvy, tj. právního jednání, na jehož podkladě je navrhován vklad práva do katastru. Podle Nejvyššího soudu v plné moci udělené k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti nemusí být uvedeno komu a za jakou cenu má být nemovitost prodána, přičemž postačí i tzv. generální plná moc, kterou je zmocněnec zmocněn ke všem právním jednáním za zmocnitele.
NahoruVýpis z obchodního či jiného rejstříku
Je-li účastníkem řízení o povolení vkladu právnická osoba, je povinnou přílohou návrhu na vklad také výpis z rejstříku, ve kterém je tato právnická osoba zapsána. Jde-li však o výpis z veřejného rejstříku, který je dostupný katastrálnímu úřadu dálkovým přístupem a který je opatřen elektronickým podpisem či elektronickou značkou, a proto má důkazní moc veřejné listiny, není takový výpis katastrálnímu úřadu nutné předkládat, protože si ho může dálkovým přístupem opatřit sám. Takovým výpisem je například výpis z obchodního rejstříku, neboť jej lze získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce.
NahoruOznámení o zahájení řízení o povolení vkladu
Podle § 47 odst. 1 SŘ je správní orgán povinen o zahájení řízení uvědomit bez zbytečného odkladu všechny jemu známé účastníky řízení. V souladu s názory právní praxe se o zahájeném řízení o povolení vkladu neinformují ti účastníci, kteří návrh na vklad podali, tj. žadatelé. Vzhledem k tomu, že se na základě takového vyrozumění účastník řízení dozvídá o vzniku svého…