dnes je 29.9.2022

Input:

Právo stavby

19.10.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Právo stavby

Blažena Petrlíková

Pojem

Právo stavby je jedním z nových pojmů, které přinesla právní úprava provedená s účinností od 1. 1. 2014 zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ").

Právo stavby je věcným právem k věcem cizím a umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit stavbu (např. bytový prostor, nebytový prostor, studnu, kolektor pro vedení inženýrských sítí apod.), které je vlastníkem. Stavebník může převzít již stávající stavbu a modernizovat ji. Samotné právo stavby je nemovitou nehmotnou věcí a je předmětem vlastnického práva. Právo stavby lze převádět (ale nejde převádět samotnou stavbu, neboť je součástí práva stavby), zatížit jej, použít jako zástavu a může být součástí pozůstalosti. Právo stavby je vázáno na určitý pozemek, na němž stavebník chce zřídit stavbu, a pozemek, který stavebníkovi slouží k lepšímu užívání pozemku, kde bude stavba (plot, příjezdový prostor, drobné stavby). Vzniklá stavba se pak stává součástí práva stavby a vztahuje se na celou stavbu, nikoliv na její jednotlivé části.

Právo stavby NOZ definuje jako věc nemovitou, a to i přesto, že se jedná o "právo", které z pohledu účetního příslušné právní předpisy řadí mezi nehmotný majetek. Stavba vyhovující právu stavby je součástí pozemku, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

NOZ řadí právo stavby mezi věcná práva k cizím věcem. Pozemek jednoho vlastníka může za zákonem stanovených podmínek být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka). Stavebník může mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiného vlastníka stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou (vystavěnou nebo nevystavěnou).

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.

Poznámka: může se jednat např. o příjezdovou cestu ke stavbě, pozemek, na němž jsou zřízena technická zařízení ke stavbě, např. zemní čerpadlo, odpadní jímka, přívod vody a odvod odpadních vod, nádrže na topná média apod.

Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Právo stavby pro obytný dům nelze zřídit např. k pozemku, který náleží k zemědělskému půdnímu fondu bez toho, že by vlastník pozemku obdržel od příslušných úřadů povolení k vynětí z tohoto fondu.

Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele. Připomínáme, že zatížení pozemku zástavním právem se zapisuje na příslušný list vlastnický v katastru nemovitostí.

Vznik a zánik práva stavby

Právo stavby může vzniknout:

  • na základě uzavření smlouvy mezi vlastníkem pozemku, k němuž má být právo stavby zřízeno, a nabyvatelem práva stavby (zřízení práva stavby smlouvou se zapisuje do katastru nemovitostí),

  • vydržením (viz zejména § 987 NOZ),

  • ze zákona,

  • rozhodnutím orgánu veřejné moci (zřízení práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci se zapisuje do katastru nemovitostí).

Doba trvání práva stavby

Právo stavby může vlastník pozemku zřídit pouze dočasně (na dobu určitou), a to nejdéle na 99 let. Poslední den trvání práv stavby musí být vyznačen u zápisu do katastru nemovitostí. Právo stavby lze prodloužit za podmínek stanovených v § 1245 NOZ.

Pokud nabyl stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, na návrh dotčené strany zkrátit nebo prodloužit.

Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou; byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou.

Poznámka: Z uvedeného lze dovodit, že pokud vlastník pozemku zřídí stavebníkovi právo stavby např. na padesát let, neměl by ve smlouvě sjednávat podmínky předčasné výpovědi z držby práva stavby.

Zánik práva stavby

Právo stavby zaniká výmazem z veřejného rejstříku, a to z důvodu:

  • uplynutí doby, na kterou bylo zřízeno,

  • udělení souhlasu osobou, pro kterou bylo věcné právo stavby zřízeno.

Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.

Základní účetní postupy

Ocenění práva stavby

Právo stavby lze zřídit za úplatu. Za zřízení stavby může stavebník zřizovateli práva poskytnout úplatu jednorázovou nebo v postupných dávkách (splátkách). Ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Pokud by chtěl stavebník právo stavby převést na jiného vlastníka, převádí současně s právem stavby též reálné břemeno sjednané postupné dávky. Při sjednávání úplaty lze ve smlouvě sjednat též závislost výše této úplaty formou postupných dávek v závislosti na míře zhodnocování či znehodnocování peněz (míře inflace). Pak se právo stavby oceňuje právě ve výši sjednané úplaty.

Závazky plynoucí z práva stavby

Mimo povinnosti plnit věřiteli (vlastníkovi pozemku) dluhy ze strany toho, kdo právo stavby nabyl, může smlouva uložit stavebníkovi provést stavbu do určité doby. Stavebník má ze zákona povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníkovi uložit povinnost stavbu pojistit. Stavebník má stejná vlastnická práva ke stavbě jako vlastník pozemku k pozemku. Vlastníkovi pozemku může smlouva umožňovat právo ke schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani je-li to

Nahrávám...
Nahrávám...