Kupní smlouva podle občanského zákoníku

15.5.2.7

Kupní smlouva podle občanského zákoníku

 NahoruObecná a zvláštní úprava

Kupní smlouva je upravena v § 588 až § 610 ObčZ. Jde o obecnou právní úpravu s tím, že občanský zákoník obsahuje ještě v § 612 až § 627 zvláštní ujednání o prodeji zboží v obchodě. Uvedené zvláštní ustanovení dopadá na případy, kdy prodávajícím je podnikatel a na straně kupujícího vystupuje spotřebitel, který je chráněn jak uvedenými zvláštními ustanoveními, tak i zákonem o ochraně spotřebitele. A dalšími právními předpisy.

Naproti tomu obecná ustanovení o kupní smlouvě se použijí na případy, kdy na straně kupujícího i prodávajícího nevystupují podnikatelé, nebo i v případě, kdy sice na obou stranách podnikatelé vystupují, ale předmět jejich koupě a prodeje se netýká jejich podnikatelské činnosti nebo se sice týká, ale půjde o nemovitou věc.

 NahoruPředmětem i nemovité věci

Kupní smlouva podle občanského zákoníku se vztahuje na věci movité i nemovité.

Podle § 588 ObčZ z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

 NahoruÚstní forma je postačující

Občanský zákoník nepředepisuje povinnou písemnou formu jako podmínku platnosti kupní smlouvy.

 NahoruCena musí být dohodnuta

Podmínkou uzavření kupní smlouvy je však dohodnutá kupní cena. Podle § 589 ObčZ je cenu třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a ObčZ. To znamená, že cena sjednaná v rozporu s cenovými předpisy, to je se zákonem o cenách, je platná do té doby, než se dotčená smluvní strana dovolá písemně relativní neplatnosti této smlouvy.

 NahoruPřechod nebezpečí škody

Podle § 590 ObčZ přechází na kupujícího nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě včetně užitku, současně s nabytím vlastnictví. Uvedenému okamžiku se říká přechod nebezpečí. To znamená, že riziko nebezpečí škody na prodané věci přechází momentem přechodu vlastnictví na kupujícího. Je však možné, že smluvní strany ve smlouvě dojednají, že uvedený okamžik nastane i jindy.

V případě, že kupující nabude vlastnictví dříve, než dojde k odevzdání předmětu koupě, má prodávající až do odevzdání práva a povinnosti schovatele. To znamená, že kupující je sice vlastníkem, ale fakticky nemůže věc ovládat. V takovém případě ze zákona prodávající musí o věc pečovat, neboť se jedná z právního hlediska o věc cizí, kterou má prodávající u sebe a která bude později skutečnému vlastníkovi, kterým je kupující odevzdána.

 NahoruDodací lhůta není podstatnou náležitostí

Rovněž podle občanského zákoníku není dodací lhůta u kupní smlouvy podstatnou smluvní náležitostí. Podle § 591 ObčZ platí, že jsou účastníci povinni plnit bez zbytečného odkladu. Uvedené ustanovení platí, pokud není mezi kupujícím a prodávajícím dohodnuto jinak a není-li to obvyklé.

 NahoruVztah povinnosti dodat a platit

Pokud kupující nezaplatí kupní cenu prodávajícímu včas, je prodávající oprávněn ze zákona odevzdání předmětu koupě odepřít. Odesílá-li se předmět koupě na místo plnění nebo určení, není kupující povinen zaplatit cenu, dokud nemá možnost si předmět koupě prohlédnout.

Je-li kupující v prodlení s převzetím, může prodávající předmět koupě uložit na náklad kupujícího ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele nebo jej může po upozornění prodat na účet kupujícího. Jde-li o věc podléhající rychlé zkáze a není-li na upozornění čas, upozornění není nutné.

 NahoruNáklady s odevzdáním předmětu smlouvy

Není-li dohodnuto jinak, nese náklady spojené s odevzdáním předmětu koupě, zejména náklady měření, vážení a balení prodávající a náklady spojené s převzetím kupující. Je-li věc odesílána na místo, které není místem splnění, nese náklady odeslání kupující.

Má-li prodávající předmět koupě odeslat na místo splnění nebo určení, platí, že věc byla předána v době, kdy byla předána k přepravě, pokud nebylo dohodnuto jinak.

 NahoruKoupě "jak stojí a leží“

V ustanovení § 595 ObčZ se počítá i s koupí budoucích užitků či s koupí věcí "jak stojí a leží“ neboli s koupí "úhrnem“ nebo koupí s nadějí na nejisté budoucí užitky.

Pod koupí budoucích užitků věci je možné si představit například koupě úrody ovocného sadu. Pod koupí věci úhrnem je možné si představit například koupi nemovitosti s vybavením nábytkem. Kupující a prodávající se mohou dohodnout, že spolu s nemovitostí kupuje kupující i veškeré vybavení nemovitosti "jak stojí a leží“, tedy úhrnem. V takovém případě kupující podstupuje riziko, že v budoucnu nebude moci vytýkat prodávajícímu určité vady, například, že určité zařízení či jeho část chybí. Konečně koupě s nadějí na nejisté budoucí užitky znamená, že například užitky spojené s koupí nemovitosti, na níž má vyrůst určitá úroda, buď nastanou či nenastanou.

Podle zákona pak kupujícímu patří všechny užitky řádně vytěžené. Nese však ze zákona ztráty, bylo-li jeho očekávání užitků zmařeno. To znamená, že kupující nemůže vytýkat v případě koupě nejistých užitků prodávajícímu, že například pole nevyneslo obvyklý hektarový výnos.

 NahoruOdpovědnost za vady

Pokud jde o princip odpovědnosti za vady, pak podle § 596 ObčZ, má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní ceny na ně upozornit. Důsledky nesplnění této zákonné povinnosti prodávajícího jsou upraveny v § 597 ObčZ.

Podle § 597 odst. 1 ObčZ v případě, kdy dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady. Jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má vedle slevy kupující právo od smlouvy odstoupit.

Podle § 597 odst. 2 ObčZ právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, a nebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým. Dále má kupující podle § 598 ObčZ právo na úhradu nutných nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uplatněním práv z odpovědnosti za vady.

Například při koupi ojetého motorového vozidla může kupující uplatnit nárok na cestovné spojené s vyřizováním reklamace nebo může případně použít i náhradní vozidlo a náklady na toto náhradní vozidlo může přenést na prodávajícího.

 NahoruReklamace

Podle § 599 odst. 1 ObčZ musí kupující vady uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu. Právo z odpovědnosti za vady se může kupující domáhat u soudu, jen jestliže vady vytkl nejpozději do šesti měsíců, jde-li o vady krmiv do tří týdnů a jde-li o vady zvířat do šesti týdnů od převzetí věci.

Včasné splnění tohoto zachovacího úkonu je pak podmínkou úspěšné žaloby. Žalobu může kupující podat proti prodávajícímu do tří let od uplatněné reklamace.

 NahoruVedlejší ujednání ve smlouvě

Ve smlouvě lze ve smyslu občanského zákoníku dojednat i vedlejší ujednání. Toto vedlejší ujednání lze však dojednat i ve smlouvě uzavřené podle obchodního zákoníku.

 NahoruVýhrada vlastnictví

Vedlejším ujednáním je výhrada vlastnictví. Pokud má vlastnictví prodané movité věci přejít na kupujícího až po zaplacení ceny, musí být tato výhrada dohodnutá písemně. To se týká i případů, kdy smlouva je uzavírána ústně. U nemovitých věcí taková výhrada nepřichází v úvahu, neboť u nemovitých věcí přechází vlastnické právo až rozhodnutím o vkladu vlastnického práva zpětně k návrhu na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.

 NahoruPředkupní právo

Dalším vedlejším ujednáním je předkupní právo. Podle § 602 odst. 1 ObčZ ten, kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem, což může být například darování.

Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo. To znamená, že toto právo se váže k prodané věci a působí vůči nástupcům kupujícího. Taková smlouva se musí uzavřít písemně, pokud jde o nemovité věci, nabývá se předkupní právo až vkladem do katastru nemovitostí. Pokud nekoupil věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci.

Pokud bylo předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, a nebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

Předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je ani převést na jinou osobu. To platí v případě, kdy bylo toto právo sjednáno jako právo věcné. Takové právo se nazývá osobním právem.

Jestliže není dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek. Jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.

Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li ji vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne.

 NahoruPrávo zpětné koupě

Dále zná občanský zákoník právo zpětné koupě obsažené v § 607 až § 610 ObčZ Podle § 607 odst. 1 ten, kdo prodá movitou věc s výhradou, že má právo žádat vrácení věci do určité doby po koupi, vrátil-li kupujícímu zaplacenou cenu, má právo zpětné koupě. Toto právo tedy vzniká na základě smlouvy prodávajícího s kupujícím, kterou si prodávající vyhrazuje právo požadovat, aby mu kupující do určené doby vrátil zpět prodanou věc, vrátí-li kupní cenu, za níž mu věc původně prodal. Tato smlouva musí být písemná, jinak nevznikne.

Sjednáním smlouvy o právu zpětné koupě prodávající sleduje, aby se mu po určité době vrátilo vlastnictví k věci, kterou se rozhodl prodat a ohledně které předpokládá, že ji bude nadále potřebovat a chtít ji získat, pominou-li důvody, pro které se rozhodl ji zcizit. Právo zpětné koupě se sjednává buď přímo v kupní smlouvě nebo samostatnou smlouvou.

Na rozdíl od předkupního práva, při kterém má oprávněná osoba možnost věc koupit jen tehdy, rozhodne-li se ji povinný zcizit, a při němž musí – nebylo-li sjednáno něco jiného – vyhovět podmínkám, za který je věc ochotna koupit třetí osoba, může se při právu zpětné koupě oprávněný sám rozhodnout, zda ve smluvené době (a nebyla-li dohodnuta, v době stanovené zákonem) právo uplatnit. Stane-li se tak, má povinná osoba právní povinnost mu věc vrátit, a to za podmínek, za kterých jí věc původně prodal.

Právo zpětné koupě musí prodávající uplatnit písemnou formou, a není-li dohodnuto jinak, nejpozději do jednoho roku od odevzdání věci kupujícímu, jinak právo zpětné koupě zanikne.

Využije-li prodávající práva zpětné koupě, musí kupující vrátit věc bez zbytečného odkladu a každá strana má práva a povinnosti, které měla druhá strana z původní kupní smlouvy.

Týká-li se právo zpětné koupě věci určené podle druhu, vzniká uplatněním tohoto práva kupujícímu závazek vrátit věc téhož druhu. Týká-li se právo zpětné koupě věci jednotlivě určené, je kupující povinen vrátit tutéž věc, kterou koupil. Smlouva o zcizení věci, jíž bylo porušeno právo zpětné koupě, je neplatná.

 NahoruPrávo zpětného prodeje

Dále mohou podle § 610 ObčZ účastníci kupní smlouvy sjednat v kupní smlouvě i jiná vedlejší ujednání.

Například se jedná o právo zpětného prodeje. Jde o dohodu, kterou si kupující vyhrazuje, že do určité doby může koupenou věc vrátit prodávajícímu zpět za stejných podmínek, za kterých ji koupil, popřípadě za jiných, předem dohodnutých podmínek. Uzavřením smlouvy o právu zpětného prodeje, která má v těchto souvislostech povahu rozvazovací podmínky, kupující sleduje možnost vrácení věci v určité době, pokud nevyhovuje jeho potřebám nebo pokud ji potřebuje jen po přechodnou dobu.

 NahoruVýhrada lepšího kupce

Další ujednání je výhrada lepšího kupce. Zde jde o výhradu, kterou si prodávající vymiňuje právo do určité doby od smlouvy odstoupit, projeví-li třetí osoba o koupi věci zájem a je ochotna nabídnout lepší podmínky než kupující.

Vedlejší ujednání v kupní smlouvě lze platně dohodnout jen v písemné formě.

 NahoruProdej v obchodě

V ustanovení § 612 až § 627 ObčZ je upraven prodej zboží v obchodě. Uvedená ustanovení se vztahují na případ, kdy fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti.

Srovnáme-li tuto zvláštní úpravu s obecnou úpravou kupní smlouvy, zákon větší mírou omezuje smluvní volnost účastníků. To znamená, že jako prodávající může vystupovat pouze fyzická nebo právnická osoba, která je podnikatelem a která prodává zboží v rámci své podnikatelské činnosti. Naproti tomu jako kupující může vystupovat pouze fyzická nebo právnická osoba, která není podnikatelem.

Další povinnosti prodávajícího při prodeji v obchodě pak stanoví zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele.

 NahoruProdej na objednávku

Věci lze prodávat i na objednávku. Při tomto prodeji je předmětem smlouvy věc, kterou prodávající v době uzavření smlouvy nemá k dispozici, avšak může ji opatřit a kupujícímu dodat. Kupní smlouva v tomto případě vzniká okamžikem, dohodnou-li se účastníci na jejich podstatných náležitostech, to je předmětu plnění a ceně. Prodávající má ze smlouvy povinnost v dohodnuté době (nebyla-li doba dohodnuta, pak ve lhůtě přiměřené okolnostem) kupujícímu věc obstarat.

Právo kupujícího od smlouvy…